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●相談４

古くから貸している建物付き土地（借家）を相続する事になりそうです。 借家について教えて下さい。

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答え

古貸屋、古アパートなど形態はいろりありますが、地主、資産家からすれば家賃は上げ れない、下手すれば、家賃を供託してしまう。立ち退き交渉すれば多額の立ち退き料を 要求される。等々のお困りがあると思います。いろんな意味で不良資産になっています 。

このような貸し屋の将来の事業シナリオを例として上げていきます。

１，大家と店子の関係をより親密にして、人間関係を作り、家賃を上げる企業努力をする 　　。適当な不動産屋に管理を任すなどして末永く良好な関係を保ち、貸し続ける。

２，地主が借地人に底地を売却する。一般的に借地人は高齢者が多く、金銭的にも余裕 　　が無い場合が多い。又売る方としてもかなりの値引きが予想される。双方の合意点 　　は難しい。借地人の子供等が金銭的に成功されている場合は話がまとまりやすい。

３，地主が借地人から借地権を買い取る。高齢者の借地人がその地を離れるのをやがる 　　ケースが多い。子供にお金の話をして、同居を勧める等の方策が考えられる。

４，地主の底地と借地人の借地権を等価交換する。

５，地主と借地人が共同で第３者に売る。 基本的に借地人との関係に何ら問題がなければ上記方法を考えることもないでしょう。 何らかの問題、トラブルがあって対処を迫られる場合が多いと思います。不動産業者に 子細を相談して対処されることをお勧めします。 更に忘れてはいけないことは、立ち退かせるにしても、その後その土地をどうするかを よく相談して下さい。弁護士、税理士さんではなかなか後のことまでアドバイスが出来 ないと思います。　　

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●相談５

民事再生法の申請手続きを考えております。どのようなことに気をつけたらいいでしょうか。

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答え

すでに手続きを申請した企業、 これから申請をしようとする企業いづれにとっても緊急を要する問題です。 企業の不良資産の多くが不動産資産を担保にした債権債務です。 したがってこれらの不動産資産をどのようにするかが問題の解決になります。

最近ではこれらのビジネスをアセットビジネスと呼んでいます。 アセットビジネスについてすべてを紹介することは出来ませんが、 実際にこれから手続きをしようと考えている企業、 またはすでに手続き申請をしている企業、 どちらにもアドバイスすることは資産を圧縮する上で戦略を持たないと、 最悪の資産だけが残ってその範囲で再生しろと言うことになってしまいます。 現在日本の銀行は体力がありません、とにかく不良資産はすべて売却してしまいます。 ロットの大きな資産、市場価値のある資産はとにかく売却してしまいます。

「民事再生法」ではなく「和議短縮法」と言ったほうがいいかもしれません。 債務者の都合のいい再生なんて誰も考えていません。 債権者の意向に沿って、あるいは弁護士主導の意向に沿って、 債務者が資産を売却するときはあくまで戦略を練る必要があります。
再生しなくてはならない企業にとって, メリットになる戦略を経験のある不動産アドバイザーに相談することをお勧めします。