ニュースレターバックナンバー

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●相談７

答え　　参考に弊社が以前調査をしニュースレターにて報告した資料をご覧ください。

＝＝＝＝［1999-9-10]＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　　　主宰　川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」 へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず 広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、

テーマ：新規ビジネスは新しい器を求める

先の日経ビジネスで「東京のビジネス街の地殻変動」についての特集が組まれている。理由はいくつか分析されているが、要は既存のオフィス、ビル、地域エリアからどんどん活性化された地域に流出が続き新しいビジネス街が形成されつつあるようだ。

しかもここへきて急速にその地殻変動がおきている。その背景には新しいビジネス、ビジネス形態の台頭に地価低下に伴い再開発が一気に進んだ事がマッチしたナイスタイミングがある。

メーカーズ・ハブ　　　　　　　　　　　品川　大崎
ステータスス・トリート　　　　　　　　丸の内・大手町
ｅータウン　　　　　　　　　　　　　　西新宿
メディアコースト　　　　　　　　　　　新橋・汐留
マネーヒルズ　　　　　　　　　　　　　六本木・赤坂
トラッド・フィナンシャル・タウン　　　日本橋
イベン・トアイランド　　　　　　　　　臨海副都心

ランキングの特徴は丸の内を押さえて品川・大崎がナンバーワンとなっている。品川インターシティー、ゲートシティー大崎など日本でも最大規模の再開発が進み、ここに三菱重工はじめ三菱グループ、ソニー、富士電気など成長性高い企業が進出を決めていることが要因となり、丸の内大手町を押さえて一位にランキングされているようだ。ランキングの傾向を分析してみると。

１，まず大前提としていえることは、全体的に地殻変動するだけの経済が　　成長している事。

２，地価低下により再開発などの実効性あるプロジェクト進んでいる地域　　であり又それを支えるまとまった土地がある事。

３，新しいビジネス、新しい業態への変換が進み高収益をあげれる企業が　　存在する事。

４，交通手段などのインフラ整備。

逆に言えば旧態依然の古くなった形態を改善できないエリア、そして旧体質構造を脱し切れていない企業を抱えている地域は地盤低下をしている事を意味している。ステータスだけでは生き残れない事を意味しているのではないか。個々の説明については日経ビジネスを見ていただきたい。

さてこの尺度で名古屋を見てみよう。（順位は関係ありません）

名古屋駅前地区　ｾﾝﾄﾗﾙﾀﾜｰｽﾞ 牛島再開発　毎日豊田再開発　高収益企業群
名古屋駅西口駅前地区　　　予備校の撤退など 学生減少と相関関係　国際食材
西名古屋旅客線沿線　　　　新たな交通社会資本整備が進む
笹島再開発　　　　　　　　大きな開発の可能性がある
丸の内　　　　　　　　　　繊維問屋街　経済基盤低下　飲食店街への展開
伏見　　　　　　　　　　　オフィス街　企業の名古屋支店郡　リストラ懸念
名古屋港周辺　　　　　　　イベントエリア特化 景気と相関関係
栄南（パルコ）　　　　　　新しいブランド街形成
栄中（三越−松坂屋）　　　大型百貨店のトレンドしだい
栄西（丸栄−ナディア）　　若年購買層の取り込み競走激化
栄北（アネックス）　　　　北に人を向かわせるﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝが他の栄地区より低い
栄東（県芸文センター）　　ｵｰﾌﾟﾝｶﾌｪ　栄公園など質的充実　完成しつつある
錦三丁目　　　　　　　　　歓楽街　風俗店の増加など質的低下を起こしている
錦一丁目　　　　　　　　　ヒルトンＨ　劇団四季　交流ｱﾒﾆﾃｨｰによる将来性期待
広小路　　　　　　　　　　銀行　ゼネコン　オールドエコノミーエリア地盤低下
千種駅周辺　　　　　　　　ビル需要減 オフィスの流出
今池　　　　　　　　　　　ビル需要減 アメニティビジネスへの期待
八事　　　　　　　　　　　大学生の街 大学生減少に替わる物が無い
大須　　　　　　　　　　　パソコン 衣料ｱｳﾄﾚｯﾄﾋﾞｼﾞﾈｽｴﾘｱ　名古屋のアメ横、渋谷
金山　　　　　　　　　　　交通の要所 南部のﾎﾟｰﾀﾙｻｲﾄとなりえるか？
大曽根　　　　　　　　　　通過点になりつつある　地盤沈下
中部新空港ゲートタウン 　 空港産業をサポートする人たちのエリアは何処か
万博開催エリア　　　　　　大きな社会資本が投下されることには違いない
志段味サイエンスパーク　　ＶＢのインキュベーターを期待
名古屋空港周辺　　　　　　新しい利用が決まれば、新規ビジネスに期待


新規ビジネス成長可能性・高収益性

　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　名古屋駅前　　　　　　　　
　↑
　↑
　↑
　↑　　　　　　　　　栄南　　　　　　　　　　　 　　　　
　↑　　　　　　　　　栄中　大須　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　栄西　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　栄東　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　　　　　 　　　 　新空港ゲート 　　　　　
　↑　　　　　　　　　栄北　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　丸の内　錦一　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　広小路　　　　　　　　　　　名古屋港周辺　　　笹島再開発
　↑　　　　伏見　錦三　　　　　金山　　　　名古屋駅西口　名古屋空港
　↑　　八事　　　　　　　　　　　　　　　　　　万博開催エリア　
　↑　　　　　　　　今池　　　　　　　　　　　　志段味ｻｲｴﾝｽﾊﾟｰｸ　
　↑　　　　　　　　　　　　　千種駅周辺　　　　西名古屋旅客線化
　↑　　　　　　　　大曽根　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開発余地大
　↑　　→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→→　
　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　交通ｲﾝﾌﾗ整備可能大


上記のように分析してみると、名古屋は将来の開発余地としては比較的可能性があるが、 名古屋駅　栄以外に新しく高収益性が確定されているような新規ビジネスの成長が顕著な分野もこれと言ってない。

例えば金山等がそうであるが、近隣に中央卸市場、国際会議場など社会的ｲﾝﾌﾗがあるが交通アクセスがまったく出来ていない。 名古屋は社会施設、エリアを有機的にコラボレーションするアクセスタビリティーが極めて低い。 したがって本来の潜在的力を発揮しえていない。名古屋は中部圏における中核都市である。当然北の岐阜、飛騨、北陸。西の伊勢志摩。東の遠州、三河。南の伊勢湾へのポータルゲートである。 名古屋駅の西口をバス、車と鉄道とのアクセスインフラを整備させることにより更なる可能性が期待できる。

名古屋駅周辺の再開発はとりあえず高収益企業が動く事によりビジネスも動く期待がある。

大須地区は開発スペースがないと言う見方が強いのですが、 先般再開発により中華を中心としたグルメ拠点の計画が出されました。 こういった再開発が出来ると言うこと事態経済力があるという事ですが、 この地区に開発が出来るのであれば将来有望なエリアになるでしょう。 名古屋型のベンチャー企業が出るかもしれません。

サイエンスパークからのＶＢ誕生は更に時間がかかりそう。笹島、名古屋空港（小牧）跡地など可能性はあるが現在収益性は期待できていない。

アメニティー分野は東京では立派なビジネスとして確立されている。 もちろん単なる歓楽街を指すのではない。 漫画、グッズ、タレント、劇場、キャラクター、を中心としたビジネスである。 この分野はインターネットビジネスとの関連が強く、 おそらく日本を代表する２１世紀の都市型の新サービス産業である。 しかもキャラクターなどはその地域の背景を代表する物である。 こういった新産業に対する理解を官民上げて支援していく必要がある。 錦一丁目、今池、東区泉（栄東）、大須、栄等は可能性があるのではないか。

オフィス街はゼネコン、銀行、証券などファンダメンタルな要素に大きく影響を受ける。

既存の大曽根、八事　千種などは、交通の要所等これまでのコンセプトだけでは地盤低下を免れない。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上