Q&A オープン相談室 相談上段１６中段１７下段１８
●相談１６隣地に３階建てのマンションが建つと聞きました。日照権について教えて下さい。
答え日照権をはじめ、プライバシー、電波障害、迷惑施設等々居住に対する受認限度が何処 まで認められるか、今大きな社会問題になっております。 明確な基準がないもしくは、はっきりとした行政指導がなされない為に、知らない間に 日当たりが悪くなったり、又建築事業者にしても計画の途中突然で中止しなくてはなら ない等、取り返しのつかない損失を生じます。 規制に関して言えば都市計画法により都市施設（道路、公園）の計画的な整備のための 建築制限があり、その為に各定めれた用途の規制、更に高度制限等が定められています。 そして建築基準法により、建物の容積率、隣地斜線制限、北側斜線制限、道路斜線制限 、又各自治体等による特別用途、建築協定、日影規制対象等々の規制があります。
これらは、建築申請をするときに、審査されて確認がおりてきますので、お隣の建物が どれに該当するのか各自治体の建築主事もしくは担当部局で調べれば分かることです。 日影による中高層建築物の高さ制限として、低層住居専用地域では軒の高さが７メート ル以上又は３階以上の建物、中高層住居専用地域、住居地域、準工業地域、近隣商業地 域では１０メートルを超える建物が対象となります。商業地域、工業地域は対象外とな りますが、商業地域地域でも近隣商業地域等に隣接して影が対象地域に影響する場合は 対象となります。一般に冬至日午前８時から午後４時の間にだいたい４時間以上（各用 途により細かく規定している）の日照時間を規定しています。
最近は当事者間で話が着かず、裁判まで行くケースがあります。日照時間が１時間しか なくて建築が差し止められた判決を良く聞きます。いずれにしても、計画、設計の早い 段階から双方が話し合い解決することが一番です。下手に第３者を入れたりして話を大 きくするのは得策ではありません。しかしタイミングを逸してしまってもダメです。建 築差し止めの手続き等はやはり弁護しの手を借りることになるでしょう。ただし行政は 問題解決の仲介はしてくれません。
●相談１７Ｍ＆Ａを利用した土地売買についておしえてください。
答え戦後創業した企業がほとんど世代交代を迎え、特に中小企業で後継者がいないところが 非常に多くあるとのことです。企業の成長を考えてみましょう。
１．後継者へ継承 創業期−−−成長期−−−世代交代−−−２．後継者なく廃業 ３．店頭公開 ４．第３者へのＭ＆Ａ
成長１，２以外でも企業が変体していくうえで様々な問題が生じてきます。 不動産保有の自社株の相続税評価額が高く、納税資金が少ない。 不動産を売却したいが納税後の手取りが少ない。 会社を廃業したいが、社員にたいする退職金の原資がない。 不動産を処分して借入金を返済して本業を続ける。
これを会社の精算ではなく株式で譲渡すれば、
手取りが多くなる・・・・２６％のキャピタルゲイン課税
短期間で現金化・・・・・会社精算に比べて単純
売買代金が直接株主に入る・・・相続の分与、納税資金に最適等のメリットが生じます。
つまり最大のメリットは土地の売却益の所得税或いは法人税よりキャピタルゲインの２ ６％課税の方がメリットがあるときに魅力がある手法です。
●相談１８売る契約を途中で止めたのに不動産業者より仲介手数料を請求されました。不動産の仲 介業者に払う手数料の性格について教えて下さい。
答え仲介手数料の上限は売買代金の３％＋６万円に消費税を加えた額です。手数料を安くす る交渉をして良いか。途中で売買の話を止めたが手数料を請求された。等の相談を良く 聞きます。仲介にはいろんな形態があります。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般 媒介契約 。
手数料はこの契約が前提となります。仲介手数料は成功報酬です。仕事が出来たことに 対する対価になります。結論から言えば手数料を値切れば、業者はそれなりの働きしか しなくなるのが人情です。手数料を値切る事より、業者の尻をたたいて、安く買う、高 く売る事を考えた方が、結果的には大きな目的を得れるでしょう。不動産業者間では手 数料の支払いの悪い業者には良い物件の情報提示は後回しにされる事もあります。ある 意味で信用問題でもあります。特に法人で不動産に関して継続して良い情報の入手を望 みたいときは良いイメージの信用を勝ち取ることをお勧めします。ただ報酬ですから例 えば仕事を１００として、１００の内３０を自前で交渉したとの理由で報酬料を値下げ 交渉をすることは当然あっても良いと思います。
当社の例では、坪１００万円予算で買い付けにはいったのに、結果的に坪１１５万円で 契約出来た時、１００万円に対する報酬しか請求しなかったことがあります。 手数料の値下げ交渉より、業者をうまく使ってもっと大きな部分（土地の代金）での交 渉をさせた方が得と言うことです。
さて違う問題ですが、成功報酬の成功とは何を意味するのかが良く問題になります。 買い主、売り主が業者と媒介の契約をし、マッチした物件、買い主を探してきました。 さて双方了解して契約をしたが全く一方的に自分の都合で手付け金を放棄して売買を中 止した時、すでに不動産業者としての仕事は７０−８０％終わっています。報酬請求権 の成立時期としては原則契約効力の発生日に報酬の全額、建設省指導では契約成立時５ ０％責任完了時に残金としてます。基本的には契約の成立がない以上報酬の発生はあり ません。実際にはすべてが整っているのに契約の直前で中止されることは良くあります。 現実にはすでに相当なる役務が提供されている事も事実です。かつて依頼を受けた弁護 士から、売却依頼を受けたケースで、直前に気持ちがかわり中止になったとき、その弁 護士の先生は、自分の弁護士報酬から当社への役務に対する報酬を申し出られたことが あります。継続したビジネスの関係に配慮されての事だと思います。後は話し合いで、 今後も御願いをすることを前提に円満に解決することが必要でしょう。
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